Y despúes de todo... aún anhelamos una nueva burbuja ¿de verdad es esta la solución? (P.Quintanal)
http://economia.elpais.com/economia/2015/09/12/actualidad/1442086325_622209.html
Tras siete años de derrumbe, el sector inmobiliario encara ahora la recuperación. La estadística
ha dejado atrás los números rojos: las propiedades se revalorizan, se vuelven a
construir nuevas promociones y se venden más pisos. Fuera del mercado de la
vivienda, la inversión en inmuebles comerciales se sitúa en volúmenes incluso
superiores a los mejores años del boom de la década pasada. ¿Significa eso que
en España se estén sentando las bases para una nueva burbuja? Los analistas
consultados opinan que si bien en el ADN de los españoles sigue existiendo la
preferencia por la propiedad frente al alquiler, la situación del mercado
laboral y las restricciones al crédito hipotecario impiden hablar de una nuevaburbuja inmobiliaria.
“¿Volveremos a
cometer los mismos errores? Sí, seguro. No tenemos memoria y olvidaremos la
megaburbuja”, dice con rotundidad Fernando Encinar, de Idealista.com. El
mercado inmobiliario ha demostrado, de hecho, ser muy cíclico y propenso a los
altibajos. El último consistió en casi una década de expansión sin precedentes
que culminó con el estallido de una burbuja que borró del mapa a más de 10.000
inmobiliarias, dejó las grúas varadas durante más de siete años, las agencias
inmobiliarias sin actividad e hizo que las propiedades perdieran hasta un 40%
de su valor.
La subida de precios del 4,2% en el segundo
trimestre, difundida esta semana por el Instituto Nacional de Estadística
(INE), confirma el nuevo rumbo que encara el sector. Una de las claves de esa
mejora está en la política expansiva del Banco Central Europeo (BCE). El
profesor de Teoría Económica de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos,
destaca los bajos tipos de interés. A su juicio, ese escenario durará más allá
de lo previsto por la situación de China. Bernardos habla, no obstante, de
“normalización”.
Las medidas del BCE
han permitido que se incremente la concesión de hipotecas. Sin embargo, la
bajada de tipos hasta el 0,05% ha acarreado una caída en la rentabilidad de los
depósitos a plazo. A la baja remuneración que da la renta fija se le añade
ahora la volatilidad de la renta variable. Y la pérdida de atractivo de todos
esos productos financieros lleva a los inversores, en especial medianos, a
fijarse de nuevo en el inmobiliario. “Son inversores a medio o largo plazo que
están permitiendo que haya más alquiler”, afirma Encinar. No es el mismo
inversor que predominaba en la época del boom. “El de la burbuja era un
inversor nervioso, que buscaba viviendas sobre planos y que ni siquiera
formalizaba la compra porque antes de que se la entregaran ya había hecho el
pase”, añade.
Los analistas
consideran, sin embargo, que esas circunstancias no son suficientes para poner
sobre la mesa la posibilidad de una nueva burbuja. La recuperación económica
aún no ha llegado a todos los ciudadanos y muchas familias no pueden ni
plantearse comprar una casa. “Los hogares están sufriendo el paro y los malos
salarios”, expone Julio Rodríguez, del colectivo Economistas frente a la crisis
y vocal del Consejo Superior de Estadística.
Aunque esos hogares se plantearan
comprar, es probable que muchos no lograran una hipoteca. Para hinchar la
burbuja se necesita aire, y si bien la producción de crédito nuevo vuelve a
crecer —según el INE, la concesión de hipotecas lleva 13 meses consecutivos
subiendo—, aún hay más amortizaciones, de modo que la deuda en manos de
empresas y familias siguió bajando el año pasado. “La financiación es más
racional, antes se daba sin contemplar en muchas ocasiones la capacidad de
devolución del cliente”, asegura Joan Carles Amaro, profesor de Esade.
Tampoco los
promotores se han zafado de las restricciones para obtener crédito: apenas se
financian suelos y se exige que una parte de la promoción esté vendida, por lo
que se ven obligados a buscar socios financieros. Desde 2010, el crédito para
actividades inmobiliarias se ha reducido un 60%, según el Banco de España.
Avisos
del FMI
Si bien no hay miedo
a una burbuja a corto plazo, sí se han expresado temores a que pueda repetirse
más adelante. El Fondo Monetario Internacional ha recomendado a los países que
adopten “políticas macroprudenciales” para contener los boom residenciales,
tales como fijar límites en la relación entre el importe del préstamo y el
valor del activo o bien requerimientos de capital al dar préstamos al promotor.
Julio Rodríguez recuerda que ante la alarma de una posible burbuja, el Banco de
Inglaterra endureció los requisitos para conceder créditos. “Se podría fijar
que la hipoteca debe representar un máximo de un tercio de los ingresos del
hogar. Ahora ya estamos viendo créditos que cubren el 100% del valor de
tasación, lo que es un factor generador de morosidad en el futuro”, lamenta
Rodríguez.
A pesar de que la
demanda de alquiler ha crecido, falta ver si se trata de un cambio estructural.
“Volverá un punto en el que será indiferente comprar o alquilar. Y si se bajan
las exigencias, se pueden alentar los excesos”, advierte Julio Rodríguez. No en
vano, Amaro recuerda que otro de los “factores” de riesgo está en la “genética
compradora” del ciudadano español.
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